房産(chǎn)抵押貸款存在的八大風險
發布時間:
2019-05-06 00:00
一、租賃權對抗的風險
1、抵押物(wù)難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租後抵”,借款人即使不能(néng)按期還貸,由于租賃仍然有(yǒu)效,銀行也很(hěn)難處理(lǐ)抵押房産(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房産(chǎn)承租人簽訂時間較長(cháng)的租賃協議,并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金将房屋出租給關系人,銀行将很(hěn)難獲得租金收入用(yòng)于還貸。
3、抵押物(wù)拍賣價格不公(gōng)正。如果借款人不按期還貸,銀行有(yǒu)權處置抵押房産(chǎn)用(yòng)來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房産(chǎn)時,按照我國(guó)目前的法律規定,承租人具(jù)有(yǒu)優先購(gòu)買權,将可(kě)能(néng)采取措施故意壓低房産(chǎn)的拍賣價格。
二、抵押登記權的風險
1、“一物(wù)多(duō)押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定:“财産(chǎn)抵押後,該财産(chǎn)的價值大于所擔保債權的餘額部分(fēn),可(kě)以再次抵押,但不得超出其餘額部分(fēn)。”借款人将房産(chǎn)抵押給多(duō)個銀行後,一旦破産(chǎn)倒閉,抵押房産(chǎn)将很(hěn)難處置變現。
2、土地使用(yòng)權的風險。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押登記手續時,如果隻是辦(bàn)理(lǐ)了房産(chǎn)抵押登記,而沒有(yǒu)辦(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)權抵押登記,抵押的房産(chǎn)将無法處置變現。另外,我國(guó)法律規定:集體(tǐ)土地不可(kě)以用(yòng)來抵押。因此,農村的集體(tǐ)土地如果用(yòng)來辦(bàn)理(lǐ)抵押貸款,必須轉化為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地。
3、登記期限的風險。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時,如果将貸款的期限與抵押物(wù)登記的期限設為(wèi)一緻,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也将到期,銀行将無法處置抵押房産(chǎn)。
三、土地性質(zhì)引發的風險
1、土地使用(yòng)期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分(fēn)為(wèi)劃撥土地和出讓土地,土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用(yòng)者繳納補償、安(ān)置等費用(yòng)後将土地交付其使用(yòng),或者将土地使用(yòng)權無償交付給土地使用(yòng)者使用(yòng)的行為(wèi)。出讓土地則是指開發商(shāng)以有(yǒu)償的方式取得土地,并向國(guó)土資源部門支付土地出讓金,這樣的土地具(jù)有(yǒu)使用(yòng)年限,屬于住宅類土地的使用(yòng)期限為(wèi)70年,屬于工(gōng)業類土地的使用(yòng)期限為(wèi)50年。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時,如果不注意土地的使用(yòng)年限,将給處置土地上的房産(chǎn)埋下隐患。
2、處置費用(yòng)。對于出讓土地性質(zhì)的房産(chǎn)交易,由于房地産(chǎn)開發商(shāng)此前已交納了土地出讓金,在辦(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用(yòng)地性質(zhì)的房屋土地,處置房産(chǎn)時需要向國(guó)土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時,如果不注意土地的性質(zhì),将可(kě)能(néng)增加處置抵押房産(chǎn)的費用(yòng)。
四、土地用(yòng)途變更的風險
出讓土地根據用(yòng)途不同有(yǒu)很(hěn)多(duō)種,其價值是完全不同的,特别是工(gōng)業、倉儲等一類的出讓地,由于其取得成本低廉,如果能(néng)夠轉變為(wèi)住宅、商(shāng)業、旅遊、娛樂等用(yòng)途的經營性用(yòng)地,其價值是數倍的增長(cháng)。根據《土地管理(lǐ)法》第56條規定,建設單位确需改變土地建設用(yòng)途的,經有(yǒu)關人民(mín)政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後,報原批準用(yòng)地的人民(mín)政府批準。借款人在辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款後,如果私自變更土地的用(yòng)途,如将倉庫用(yòng)地變更為(wèi)娛樂中(zhōng)心用(yòng)地,根據我國(guó)法律規定,國(guó)家可(kě)以無償收回土地使用(yòng)權,銀行将無法處置抵押房産(chǎn)。
五、在建工(gōng)程抵押的風險
1、建設工(gōng)程價款優先權。最高人民(mín)法院在《關于建設工(gōng)程價款優先受償權問題的批複》中(zhōng)規定:人民(mín)法院在審理(lǐ)房地産(chǎn)糾紛案件和辦(bàn)理(lǐ)執行案件中(zhōng),應依照《合同法》第286條的規定,認定建築工(gōng)程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他(tā)債權。按照上述規定,在建工(gōng)程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權,這不利于銀行處置抵押房産(chǎn)用(yòng)于歸還貸款。
2、稅收優先權。《稅收征收管理(lǐ)辦(bàn)法》第45條第1款規定:“稅務(wù)機關征稅款,稅收優先于無擔保債權,法律另有(yǒu)規定的除外。”該規定表明,隻要納稅人欠繳稅款的行為(wèi)發生在納稅人以其财産(chǎn)設定擔保之前,即納稅人欠繳稅款在先,以其财産(chǎn)設定擔保在後,稅收就優先于擔保物(wù)權這種私權力。
六、共有(yǒu)财産(chǎn)抵押的風險
根據《擔保法解釋》第五十四條規定,共有(yǒu)财産(chǎn)進行抵押時,共有(yǒu)人以其共有(yǒu)财産(chǎn)設定抵押,未經其他(tā)共有(yǒu)人的同意,抵押無效。借款人用(yòng)共有(yǒu)财産(chǎn)辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時,如果銀行沒有(yǒu)要求借款人和财産(chǎn)共有(yǒu)人共同簽字,就會自動喪失抵押權,從而形成風險。
七、抵押房産(chǎn)評估價格的風險
目前,評估機構管理(lǐ)不規範,在房産(chǎn)評估價格上有(yǒu)時不公(gōng)正,往往根據評估的用(yòng)途擡高或降低估價。借款人申請貸款時,評估費用(yòng)由借款人支付,評估機構可(kě)能(néng)故意擡高房産(chǎn)的評估價格,讓借款能(néng)夠申請更多(duō)的貸款;當銀行拍賣用(yòng)來抵押的房産(chǎn)時,評估機構又(yòu)會故意降低房産(chǎn)的評估價格。
八、房産(chǎn)處置執行難
《最高人民(mín)法院關于人民(mín)法院民(mín)事執行中(zhōng)查封、扣押、凍結财産(chǎn)的規定》的司法解釋第六條規定,對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民(mín)法院可(kě)以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定,如果借款人用(yòng)唯一的一套住房辦(bàn)理(lǐ)了抵押貸款,即使到期不還貸,法院、銀行也無權處置抵押物(wù)。
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