一、租賃權對抗的風險

1、抵押物(wù)難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租後抵”，借款人即使不能(néng)按期還貸，由于租賃仍然有(yǒu)效，銀行也很(hěn)難處理(lǐ)抵押房産(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房産(chǎn)承租人簽訂時間較長(cháng)的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金将房屋出租給關系人，銀行将很(hěn)難獲得租金收入用(yòng)于還貸。

3、抵押物(wù)拍賣價格不公(gōng)正。如果借款人不按期還貸，銀行有(yǒu)權處置抵押房産(chǎn)用(yòng)來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房産(chǎn)時，按照我國(guó)目前的法律規定，承租人具(jù)有(yǒu)優先購(gòu)買權，将可(kě)能(néng)采取措施故意壓低房産(chǎn)的拍賣價格。

二、抵押登記權的風險

1、“一物(wù)多(duō)押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“财産(chǎn)抵押後，該财産(chǎn)的價值大于所擔保債權的餘額部分(fēn)，可(kě)以再次抵押，但不得超出其餘額部分(fēn)。”借款人将房産(chǎn)抵押給多(duō)個銀行後，一旦破産(chǎn)倒閉，抵押房産(chǎn)将很(hěn)難處置變現。

2、土地使用(yòng)權的風險。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押登記手續時，如果隻是辦(bàn)理(lǐ)了房産(chǎn)抵押登記，而沒有(yǒu)辦(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)權抵押登記，抵押的房産(chǎn)将無法處置變現。另外，我國(guó)法律規定：集體(tǐ)土地不可(kě)以用(yòng)來抵押。因此，農村的集體(tǐ)土地如果用(yòng)來辦(bàn)理(lǐ)抵押貸款，必須轉化為(wèi)國(guó)有(yǒu)土地。

3、登記期限的風險。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時，如果将貸款的期限與抵押物(wù)登記的期限設為(wèi)一緻，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也将到期，銀行将無法處置抵押房産(chǎn)。

三、土地性質(zhì)引發的風險

1、土地使用(yòng)期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分(fēn)為(wèi)劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用(yòng)者繳納補償、安(ān)置等費用(yòng)後将土地交付其使用(yòng)，或者将土地使用(yòng)權無償交付給土地使用(yòng)者使用(yòng)的行為(wèi)。出讓土地則是指開發商(shāng)以有(yǒu)償的方式取得土地，并向國(guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具(jù)有(yǒu)使用(yòng)年限，屬于住宅類土地的使用(yòng)期限為(wèi)70年，屬于工(gōng)業類土地的使用(yòng)期限為(wèi)50年。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用(yòng)年限，将給處置土地上的房産(chǎn)埋下隐患。

2、處置費用(yòng)。對于出讓土地性質(zhì)的房産(chǎn)交易，由于房地産(chǎn)開發商(shāng)此前已交納了土地出讓金，在辦(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用(yòng)地性質(zhì)的房屋土地，處置房産(chǎn)時需要向國(guó)土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，将可(kě)能(néng)增加處置抵押房産(chǎn)的費用(yòng)。

四、土地用(yòng)途變更的風險

出讓土地根據用(yòng)途不同有(yǒu)很(hěn)多(duō)種，其價值是完全不同的，特别是工(gōng)業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能(néng)夠轉變為(wèi)住宅、商(shāng)業、旅遊、娛樂等用(yòng)途的經營性用(yòng)地，其價值是數倍的增長(cháng)。根據《土地管理(lǐ)法》第56條規定，建設單位确需改變土地建設用(yòng)途的，經有(yǒu)關人民(mín)政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批準用(yòng)地的人民(mín)政府批準。借款人在辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款後，如果私自變更土地的用(yòng)途，如将倉庫用(yòng)地變更為(wèi)娛樂中(zhōng)心用(yòng)地，根據我國(guó)法律規定，國(guó)家可(kě)以無償收回土地使用(yòng)權，銀行将無法處置抵押房産(chǎn)。

五、在建工(gōng)程抵押的風險

1、建設工(gōng)程價款優先權。最高人民(mín)法院在《關于建設工(gōng)程價款優先受償權問題的批複》中(zhōng)規定：人民(mín)法院在審理(lǐ)房地産(chǎn)糾紛案件和辦(bàn)理(lǐ)執行案件中(zhōng)，應依照《合同法》第286條的規定，認定建築工(gōng)程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他(tā)債權。按照上述規定，在建工(gōng)程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于銀行處置抵押房産(chǎn)用(yòng)于歸還貸款。

2、稅收優先權。《稅收征收管理(lǐ)辦(bàn)法》第45條第1款規定：“稅務(wù)機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有(yǒu)規定的除外。”該規定表明，隻要納稅人欠繳稅款的行為(wèi)發生在納稅人以其财産(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其财産(chǎn)設定擔保在後，稅收就優先于擔保物(wù)權這種私權力。

六、共有(yǒu)财産(chǎn)抵押的風險

根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有(yǒu)财産(chǎn)進行抵押時，共有(yǒu)人以其共有(yǒu)财産(chǎn)設定抵押，未經其他(tā)共有(yǒu)人的同意，抵押無效。借款人用(yòng)共有(yǒu)财産(chǎn)辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有(yǒu)要求借款人和财産(chǎn)共有(yǒu)人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。

七、抵押房産(chǎn)評估價格的風險

目前，評估機構管理(lǐ)不規範，在房産(chǎn)評估價格上有(yǒu)時不公(gōng)正，往往根據評估的用(yòng)途擡高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用(yòng)由借款人支付，評估機構可(kě)能(néng)故意擡高房産(chǎn)的評估價格，讓借款能(néng)夠申請更多(duō)的貸款;當銀行拍賣用(yòng)來抵押的房産(chǎn)時，評估機構又(yòu)會故意降低房産(chǎn)的評估價格。

八、房産(chǎn)處置執行難

　　《最高人民(mín)法院關于人民(mín)法院民(mín)事執行中(zhōng)查封、扣押、凍結财産(chǎn)的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民(mín)法院可(kě)以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用(yòng)唯一的一套住房辦(bàn)理(lǐ)了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物(wù)。

信息來源：http://www.lndiandang.com/html/ddzs/fwdd/13967.html